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别指望房价大跌!4大机构把脉2017年楼市

2017/1/6 10:15:38 来源: 字号:T / T

“限购”成了2016年楼市收官之“战”,一二线城市以“去库存”背景之下形成的波澜壮阔的上涨,却在第三季度政策高压下戛然而止,市场完成了从高烧到降温的一次轮回。要论原因,去库存政策、流动性宽松、土地市场传导是推动本轮楼市快速上涨的三大关键动力。

目前,全国各重点区域房地产政策发生已经发生转向,由去库存转变为去杠杆。那么,在楼市上涨动力大幅减弱的情况下,2017房地产会延续“疲态”走势吗?

其实,继续看好2017的房地产市场,并无太多悬念,关键是如何踏准节奏,赢取其中的机会点。易哥分享五大研究机构对2017未来楼市的专业预测,看看有你的菜吗?

“双高”之后,进入市场调整期

——克而瑞研究中心

预计2017年房地产市场无法达到2016年水平,商品房销售面积、金额同比下降10%也将成为大概率事件。短期调控趋势不会转向,一、二热点城市政策升级可能性加码,整体信贷面将偏紧,行业外部环境不容乐观。

房价上涨将戛然而止,整体不会雪崩式下滑,一方面热点城市的供求矛盾依旧难以扭转,另一方面成本端的高位地价也是有力支撑。但在中央“去库存”大方针不变的背景下,大部分三四线城市政策面仍会维持宽松,而部分长三角、珠三角的三四线城市还将迎来需求外溢机会。

一线城市仍是投资首选,“准一线城市”值得期待。作为行业风向标,一线城市行政调控落实力度最大,对政策的敏感性也较高,未来成交量下滑毋庸置疑。但短期来看,新增供应仍将维持低位,供不应求到局面导致房价不会出现大幅波动,再加之资产配置需求的影响,仍是投资首选区域。

与一线城市不同,热点城市此次成交暴增更多依赖投资性需求支持,未来部分城市“量价齐跌”可能性较大。另外,从行业中期发展来看,凭借着更广的城市扩张空间、更多的一手房客群数量、以及更大的高端物业发展前景,南京、苏州、杭州等城市依旧称得上是“准一线”城市,其市场发展也更加值得企业和购房者关注。此外,对乌兰察布、榆林、遵义、盐城这20个三、四城市土地消化周期畸高且人口外溢严重的压力城市而言,去库存将成为长期战略。

控制地价仍是调控核心之一,不排除政策会继续加码。近期大多数表态四季度增加土地供应的城市,供地目标依然不高,优质宅地供应量仍然不足,导致土地市场并未出现明显降温。预计2017土地价格将稳中有降,而针对土地市场的调控政策也会继续深入,土地成交的总量上有望突破。

2017是抑制泡沫、理性回归的一年

——上海易居房地产研究院

2016年第四季度的市场与政策逻辑将在2017年延续,相应地,部分市场指标出现降温也符合预期。同时,受供给侧结构性改革和三四线城市仍需继续去库存等利好因素的影响,房地产部分供应指标依然有望维持个位数的增长态势。

在2017年房地产市场周期的预测方面, 2017年全国70个大中城市房价将呈现上下半年不同的走势,预计上半年市场振荡式缓慢降温过程中,房价增幅会持续收窄。而到了2017年下半年,房价指数环比增幅将呈现负增长态势。预计2017年7月前后,70城房价环比增幅由正转负,也即出现短周期性质的下跌拐点。受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响,预计70城房价同比增幅将在2017年第一季度见顶,预计峰值为11.4%左右,其后同比增幅将步入下行通道,预计到2017年环比涨幅有可能在年中从正转负。

2017年全国房地产开发投资将保持小幅增长态势,预计全年同比增幅在4%左右。主要原因:一是相对于房屋销售指标,开发投资指标具有滞后性,2017年楼市降温,但开发投资仍能保持正增长;二是预计一线及部分强二线城市供地量不会明显增长,房企购地将主要分布于地价较低的三四线城市,因此对开发投资金额拉动不大;三是2017年新开工继续保持正增长,对开发投资正增长形成一定支撑。综上所述,对于2017年房地产开发投资增速不喜不悲。

2017房价先平后升

——中金公司

2017 上半年将维持平稳,下半年将重回上升趋势。新房市场开年将出现显著负增长,但随后降幅收窄,在下半年至年底重拾上升态势,全年表现或将再次超过市场预期。

一、二线城市:销售均价在2017上半年将维持平稳;销售面积在2016 年四季度和2017年一季度预计同比下降30~40%,2017年二季度以后降幅将缩窄到10~20%。预计销售均价和销售面积将在2017 下半年重现正增长。

三、四线城市:2017 上半年,销售均价有望同比增长5~10%,销售面积同比增长10~15%。预计销售均价和销售面积的增长势头在渐近2017 年年中时减弱。

在行政措施干预下,2016 年四季度和2017 年一季度新房销售均价表现将持平,但预计会有三大推动因素支撑其在下半年重回上升趋势:

1、首先是开发商资金充裕;

2、其次,一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决;

3、高地价。

2017房价不会明显下降

——中信证券

2017年市场的整体调整幅度不如2008 年(毕竟仍然处于低利率时代)。但楼市的可开发区域已经很难扩张,2017 年所处的历史阶段比不上2008 年。预计2017 年全国商品房销售面积的同比下降幅度在15%左右。

尽管2017 年市场销售降温,房价却有可能保持平稳态势,并不会出现明显的下跌。基于三个原因:开发企业的资金较为宽裕,政策的举措较为理性,低利率环境仍然存在。政策虽然志在防范房价上涨过快,也希望在短时间里头见到成效,但高度分化的区域政策从另一个角度说明政策无意“矫枉过正”。一松一紧,频繁转向的政策有损威信,房价大幅下降也不是政策调控的目标。(易居中国)

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