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楼市限购政策拐点到来 历史一幕会否再次上演?

2016/11/9 16:27:20 来源: 字号:T / T

  这个十一长假过的不寻常,尤其对于楼市来说国庆节更是变成了“国庆劫”。各地政府纷纷出台限购措施,房地产成交量一下子降到了冰点。

  楼市的巨大泡沫已被管理层高度重视,老百姓也翘首以盼房价能真正回到其合理水平。那么新近出台的限购措施真的能抑制疯涨的房价吗?我们今天来分析一下。

  楼市一夜变天 成交量狂跌

  “十一”长假前后,房地产市场迎来了新一轮调控大潮。继9.30北京出台新的限购措施之后,各地也纷纷出台了意在控制房价疯涨的限购限贷等举措。

  9月30日至10月7日,北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、厦门等19个涵盖了一线、二线、三线的城市发布了力度不一的楼市调控政策。长假结束政策出台的节奏并没有放缓的迹象,10月8日,南昌也紧跟着出台了新的楼市新政,上海则公布了六条措施,遏制房价过快上涨。短短9天,先后有21个城市出台了新的楼市调控政策。

  各地出台楼市调控政策之密集程度可谓空前,政策拐点显露无疑。

  限购政策出台之后,各地楼市的成交量呈明显下跌走势。一线城市以北京为例,在9月30日当天北京一手住宅成交套数是452套,而9月30日出台更严厉的楼市政策后,10月7日北京网签的套数只有12套;而现房成交套数仅为两套,让人大跌眼镜。二线城市我们以热点城市厦门为例,国庆期间厦门商品住宅成交套数只有30套,同比暴跌近9成,同样令人倒吸冷气。

  下面的这幅图可以让大家更加直观的感受到各地出台新政之后楼市的阵阵凉意,包括武汉、苏州、广州、深圳在出台楼市新政后无一例外地上演了成交量大幅缩水的情况。

四大热点城市限购后楼市成交量变化

  楼市限购让房产交易量出现了冰点,那么对房价会有多大的影响呢。我们不妨出历史角度来分析这个政策对房价的影响。

  限购真的能遏制疯涨的房价?

  限购在近10年房地产调控历史中应该是经常用到的手段,而这个措施实施最多而且最苛刻的应该就是北京了。我们今天就以北京为例来分析历次限购之后楼市的表现。

  先来看一副图:

  对比上面图表来具体分析:

  第一次限购:2010年4月30日北京正式开始限购,具体举措是同一家庭限购一套新房二套房认房不认贷,被称为“京十二条”,这个当时在全国应该是最严厉的措施。我们从图表中可以2010年4月北京的新建商品住宅价格是2.35万元每平米,限购之后5月份楼市政策效果显现,2010年6月份2.16万元每平米,但是之后房价出现了稳步回升态势,到2010年的12月房价上涨到了2.34万元每平米,距离调控前仅仅一步之遥,在2011年1月份房价涨到了2.46万元每平米,而到了2月份,房价疯涨到了2.51万元每平米,明显超过了调控前的房价。

  第二次限购:面对不断上涨的楼市,北京在2011年2月再次出台限购措施,具体是外地人社保连续满五年限购一套住房,北京人只能拥有两套住房。房价应声跌落,从2011年的2月份每平米2.51万元降到了2012年2月的每平米2.11万元。但是好景不长,用于实体经济不景气央行从12年6月连续降息,很多资金进入了楼市,房价继续疯狂上攻,在2012年10月房价上涨到了2.55万元每平米,再次超过了2011年2月的高点。

  第三次限购:由于房价的不断上涨,国务院2013年2月发布了“新国五条”,要求坚持严格执行限购限贷等调控措施,并让各地公布年度房价调控目标。但是这次房价像脱缰了的野马一路狂奔,没有丝毫停下来的意思,从上面图中我们可以看出,北京房价从2013年2月的2.88万元每平米一口气涨到了2014年4月的3.67万元每平米。而根据最新的统计数据显示,到2016年9月北京房价涨到了5.52万元每平米,远超上次限购政策出台时的房价,每平米高出2万多元。

  从上面我们可以很明显的看出,每次限购之后往往房价会有一小波的回调,但是在一段时间之后,往往会继续抬头疯涨,限购措施并没有得到预想的效果。其实北京并不是个案,在限购的各大城市中,其房价走势跟北京大同小异。限购的出发点是好的,为了抑制投资需求平抑房价,结果往往随着货币政策和其他措施的转向,楼市往往又开始了新一波的疯狂走势。这次限购之后房价何去何从,让时间给你答案吧。

  那么真正决定房价的因素是什么呢?在笔者看来,货币政策在很大程度上决定这房价的中短期走势。

  楼市中短期走向还需看货币政策

  抛去影响房价的其他因素,货币政策在影响中短期楼市走向异常重要,我们可以从下面房价历史走势和货币政策的走向看出,其有很强的反相关关系,

  如图:

近几年历次利率调整和住宅价格指数走势图

  从图中可以很明显的看出,从2009年到2011年随着央行不断加息,大中城市的房价是向下运行的;而随着2014年开始,为了拯救实体经济,央行连续六次降息,而房价则是一路上攻。

  房价的理性回归,既需要必要的限购等行政措施去打压疯狂的投资需求,也需要货币政策来抽离其中的流动性。

  而在当前实体经济走好还需要进一步观察的情况下,货币政策转向收紧短期不太可能,这就给控制房价造成了较大压力。而货币政策没有收紧,单单依靠限购举措很难让房价回归到合理价位,尤其在当前资产荒没有好的投资标的出现情况下。

  房价飞涨背后是一系列因素共同作用的结果,既有宽松的信贷政策和疯狂的投资需求,也有国企开发商融资成本低助推高价地王频现在火上加油,更有一些不良房地产企业囤积居奇制造恐慌……

  楼市病了就要对症下药多管齐下,在用限购措施防止疯狂投资需要的情况下,我们是不是也可以从土地政策和财税制度等因素同时下手,只有这样才能达到预期的调控效果。

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