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二线城市房价暴涨 调控政策可能收紧

2016/8/26 10:45:40 来源: 字号:T / T

二线城市房价“接力”一线城市持续大涨,使得楼市整体步入“过热”区间,面对这种情况,未来楼市环境有可能由整体宽松转换为局部偏紧,部分热点二线城市会收紧调控,以防房价失控暴涨。

调控风声愈发趋紧

有迹象表明,二线城市楼市调控出现收紧趋势。

近日,苏州出台土地限价令,旨在为日渐趋热的土地市场降温。针对即将出让的10幅土地,5月18日苏州国土局发布公告:每幅所拍地块将设置最高报价。如开发商报价超过政府所设置最高报价的,将终止该地块的出让,竞价结果也将无效。出台土地限价令的同时,苏州国土局还叫停了5幅“准地王”的出让。

而与此同时,还有传闻称苏州市政府将重启限购措施。据了解,苏州早在今年3月中旬已经出台相关措施,限制房企随意提价行为,规定申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%。但此举并未抑制苏州房价上涨,于是近期传出重启限购传闻。

其他城市也出现了调控收紧传闻。此前南京有消息称将进一步收紧调控,合肥市房地产管理局局长汪菊喜也有表示,若房价继续上涨,未来不排除会出台更严厉的调控措施,如重启限购限贷。

而自今年3月初以来,陆续有二三线城市开始收紧调控,楼市政策环境由整体宽松走向局部收紧。如南京出台措施,严格认定“首次购房”和“首套房”,只有符合条件者才能享受2.5成首付优惠措施,廊坊和香河则出台限购政策,抑制投机炒房,规定非户籍家庭只能在当地购买一套住房。

二线城市房价暴涨

苏州楼市近期“地王“频现,房价飞涨,楼市出现过热迹象。根据易居研究院智库中心提供的数据表明,截至2016年4月末,苏州城区(不含昆山、太仓等县级市)新建商品住宅均价为16969元/平方米,相比2015年末大涨28.91%。

苏州只是近期二线城市楼市的一个缩影,二线城市房价集体暴涨。近段时间以来,二线城市已“接力”一线城市,房价快速上涨。国家统计局日前公布的《2016年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示,2016年4月份,70个城市中,有65个城市房价上涨。其中二线城市表现异常抢眼,如合肥、厦门、南京、惠州等城市已经取代一线城市成为“领涨股”。此外,杭州、福州、天津和无锡的增幅也较大,成为榜单前10位中的“常客”。

表1 4月份新建商品住宅价格环比增幅排序

增幅前10位的城市 增幅后10位的城市

城市 增幅 城市 增幅

合肥 5.8% 锦州 -0.5%

厦门 5.3% 哈 尔 滨 -0.2%

南京 4.4% 三亚 -0.1%

上海3.6% 唐山 -0.1%

惠州 3.3% 太原 -0.1%

北京 3.0% 遵义 0.1%

杭州 3.0% 常德 0.1%

福州 3.0% 襄阳 0.1%

天津 2.8% 平 顶 山 0.1%

无锡 2.8% 济宁 0.1%

数据来源:国家统计局

专家分析指出,二线城市接力上涨,在很大程度上是资金“转移阵地”所致。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,一线城市的房价偏高,部分投资投机资金开始撤出一线城市,进而进入二线城市,这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。

而从整体情况来看,二三线城市房价上涨速度出现加速迹象。根据国家统计局公布的数据,对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均,计算得知,4月份,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为2.8%、1.4%和0.6%,而3月份分别为3.6%、1.1%和0.4%。一线城市的涨幅有所收窄,而二三线城市的涨幅有所扩大。

过热风险值得警惕

业内专家表示,由于二线城市房价“接力”大涨,使得未来楼市调控压力大增,因此需要留意此类风险。

专家表示,随着房价持续大幅上涨,目前楼市已经接近过热区间。根据易居研究院持续跟踪监测结果显示,楼市已经由此前的“偏热”逐渐接近“过热”。严跃进解释说,根据历史经验来看,房价整体环比涨幅如果超过1%,则处于“过热”区间。从五灯图分布来看,1~2月份全国房价处于“合理”区间,而到了3月份位于“偏热”区间,到了4月份则步入“过热”区间。随着部分二线城市房价快速上涨,70城房价上涨的节奏在加快,控制房价的压力明显增加。

中央对楼市的态度一直没有变化,即“分类指导、因城施策”。近期召开的中共中央政治局会议指出,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。

调控收紧预期越来越大,楼市差别化调控将进一步深化,地价、房价过热城市或将严控杠杆甚至是有序“去杠杆”,并出台增加土地供给、限购等措施。严跃进分析指出,从政策层面看,房价过热,或催生包括限购在内的政策的实施,尤其部分二线城市更有可能面临严厉的政策管控。

严跃进预计,未来将有部分二线城市有可能会采取限购措施。重启限购的可能性大小排序来看,最有可能的城市包括南京、合肥、天津、杭州、厦门、武汉、郑州等。另外,部分房价暴涨的三线城市也有可能会收紧调控,主要包括京津冀的固安、廊坊市区、燕郊、大厂等,长三角的昆山、无锡,珠三角的中山、东莞、惠州、珠海等。

对于当地的房企和购房者来说,必须警惕此类政策调整所带来的风险。包括限购、限贷等措施,对市场需求影响极大,能够在短时间内使得需求急剧萎缩,如上海“3·25”新政出台之后的1个月,市场成交量近乎腰斩,从而影响房价走势。因此购房者可密切关注政策变化,如调控政策收紧,可等待市场趋于稳定之后再做定夺。

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